Как арендатору не стать жертвой мошенников, рассказали в Госдуме
9 января 2025
Поиск по журналу
Москва и МО
Нужно продать квартиру, но остался 1 год до безналоговой продажи
Здравствуйте, коллеги! Попали в сложную ситуацию - продавец квартиры нашёл покупателя, которому очень понравилась квартира (покупалась продавцом по ДДУ). Крупный зад...
Здравствуйте, коллеги!
Попали в сложную ситуацию - продавец квартиры нашёл покупателя, которому очень понравилась квартира (покупалась продавцом по ДДУ). Крупный задаток передан по предварительному договору. Сделка должна пройти до 30.11.23, но выяснилось, что квартиру без налога можно продать только в декабре 2024 года. Анализ будущей сделки показал, что сейчас с учётом всех вычетов налог выйдет более миллиона. Это жильё у продавца далеко не единственное, уже все варианты проработаны, куплю-продажу сегодня точно проводить нельзя.
Продавец платить налог не хочет, возвращать задаток в двойном размере тоже не вариант. Он готов передать квартиру сейчас, получить бОльшую часть денег, далее, например, небольшими частями, но оформить окончательно продажу через год без налога. Деньги ему сейчас нужны для покупки нового жилья, без них просто ждать год нет смысла.
Более того, покупатель даже сам готов подождать, но ему нужны гарантии того, что квартира ему будет продана через год по сегодняшней цене. И желательно бы уже сейчас заехать в квартиру. Он готов выплатить продавцу сегодня часть денег, но вот по какому договору? ...
Подскажите, пожалуйста, любые варианты, какие договоры (соглашения) можно в этом случае заключить чтобы сейчас передать квартиру в пользование покупателю, от него получить 70-80% от стоимости квартиры, дать хоть какие-то гарантии и защитить интересы обеих сторон и в декабре 2024 года благополучно выйти на безналоговую сделку?
Понимаю, что задача сложная,
буду рад любому совету.
Заранее благодарю!
Наш канал в Telegram@cian_official
Могут подойти
24 комментария
6 ноября 2023, 17:49
Лучший совет
19
0
384/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:33
Здравствуйте, Александр!
Вы совершенно неправильно поняли хронологию событий и, как следствие, мою роль в данной ситуации, коммент Валентины Алексеевой Вам в помощь.
Показаться чуточку лучше за счёт безосновательной критики коллеги... Хм... Так себе занятие для благородного мужа...
Вы совершенно неправильно поняли хронологию событий и, как следствие, мою роль в данной ситуации, коммент Валентины Алексеевой Вам в помощь.
Показаться чуточку лучше за счёт безосновательной критики коллеги... Хм... Так себе занятие для благородного мужа...
0
0
298/50 000
Александр
8 ноября 2023, 12:05
Покупатель должен быть невменяемым человеком, если согласится на любую схему (сделку), при которой он платит деньги сейчас, а право собственности на квартиру получает через год.
Любые схемы, которые Вам тут советуют и которые Вы в дальнейшем реализуете будут считаться притворными сделками (ст.170 ГК РФ), которые могут быть оспорены, как продавцом, так и покупателем. Так и налоговым органом.
Любые схемы, которые Вам тут советуют и которые Вы в дальнейшем реализуете будут считаться притворными сделками (ст.170 ГК РФ), которые могут быть оспорены, как продавцом, так и покупателем. Так и налоговым органом.
2
0
398/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:49
Александр, благодарю за помощь
0
0
30/50 000
Передача залога ДО выяснения деталей была преждевременной. Но сейчас имеете, что есть. За год может измениться все что угодно: продавцу не выгодно будет продавать на таких условиях, может и у покупателя что-то измениться. Составляйте ПДКП у нотариуса, прописывайте сроки и существенные моменты для достижения договора. По сути вещей - у Вас сейчас рассрочка. Такие договоры частно применяются в Европе, но у нас только внедряются в жизнь. Возможно, что при такой %% ставке по ипотеке рассрочка между физиками получить распространение.
0
0
534/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:49
Елена, спасибо Вам большое! Чётко и конструктивно.
0
0
50/50 000
В Вашем случае, конечно, много неопределенностей, но если принять за основу, что два хороших человека хотят, то можно рассмотреть разные варианты конструкций, в зависимости от того, чьи интересы нужно защитить. Несколько примеров:
1) нотариальный ПДКП с АПП
2) аренда с последующим выкупом (лизинг)
3) договор займа под залог имущества
4) ДКП с меной
Это навскидку. И готовить своего клиента к суду. То есть: до того, как выбрать что-то конкретное, обсудить каждый вариант с практикующим юристом, который специализируется на представление интересов в суде и именно по вопросам недвижимости. Задайте ему вопрос: с какими документами ты выиграешь суд в пользу моего клиента. Юрист скажет Вам какой комплект документов по сделке нужно будет собрать перед тем как идти в какую-то конкретную сторону.
Задача риэлторов - исключить ситуации, когда клиент может оказаться в суде. Однако, в описанной Вами истории очень много шатких моментов. Поэтому, все участники сделки должны осознавать в какую авантюру ввязываются и какие у неё могут быть последствия.
1) нотариальный ПДКП с АПП
2) аренда с последующим выкупом (лизинг)
3) договор займа под залог имущества
4) ДКП с меной
Это навскидку. И готовить своего клиента к суду. То есть: до того, как выбрать что-то конкретное, обсудить каждый вариант с практикующим юристом, который специализируется на представление интересов в суде и именно по вопросам недвижимости. Задайте ему вопрос: с какими документами ты выиграешь суд в пользу моего клиента. Юрист скажет Вам какой комплект документов по сделке нужно будет собрать перед тем как идти в какую-то конкретную сторону.
Задача риэлторов - исключить ситуации, когда клиент может оказаться в суде. Однако, в описанной Вами истории очень много шатких моментов. Поэтому, все участники сделки должны осознавать в какую авантюру ввязываются и какие у неё могут быть последствия.
3
0
1 081/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:47
Елена, примите мою искреннюю благодарность за реальные варианты решения сложившейся ситуации без сокрушительных "батюшки-матушки, как вы такое допустили...".
При всём уважении к другим коллегам, считаю Ваш ответ лучшим.
При всём уважении к другим коллегам, считаю Ваш ответ лучшим.
0
0
230/50 000
Я так понимаю, что продавец и покупатель сами между собой оформили предварительный договор и передачу задатка без привлечения агента. Опытный агент такого бы не допустил. И странно, что продавец только после получения задатка выяснил про налоги. Какой бы договор далее не был составлен, гарантии сложно дать. У нас каждый день что-то меняется, а тут еще целый год впереди. Риск для рокупателя очевиден.
0
0
402/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:42
Валентина, спасибо Вам большое за правильное понимание ситуации, а то некоторые участники чата поспешили меня облить помоями без выяснения деталей)
0
0
147/50 000
Анна Лунь
7 ноября 2023, 16:43
Здравствуйте! В вашей ситуации невозможно говорить о гарантиях! Их нет! Анализ покупки/продажи квартиры делается до внесения/получения аванса/задатка! В вашем случае нужно вернуть задаток и продавать/покупать эту квартиру после декабря 2024 года
0
0
246/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:39
Спасибо
0
0
7/50 000
ID: 93269623, 2, 2+ комнатная в любой новостройке комфорт класса и выше в пределах МКАД, приобретенная в 20-м году и ранее без отделки и продаваемая после ремонта, как вариант. Там еще и не такая разница может быть…Автор, отделку, кстати, в расход учесть можно при определенных условиях.
5
0
287/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:39
Спасибо
0
0
7/50 000
ID: 93269623
7 ноября 2023, 12:41
Где ж такая золотая жила находится, в которой менее чем за четыре года, недвижимость подорожала почти на 8 млн? Может, конечно, и так, но хотелось бы конкретных дат и цифр, без них тактику не выработать.
0
0
203/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:38
Это Россия, тут и не такое бывает, тем более, за лихие 2019-2023 ))
0
0
67/50 000
7 ноября 2023, 09:55
Коллега! Не понятно с какой стороны Вы выступаете, но Вы как риэлтор, мягко говоря, про тупили. Теперь никакой договор не поможет. Все будет "вилами на воде писано".
Такие вещи просчитываются "на берегу" перед передачей задатка.
Лучше всего, просто возвращайте задаток назад, без всяких "двойных" и каждый остается при своем. По крайне мере, ничего не потеряете.
Такие вещи просчитываются "на берегу" перед передачей задатка.
Лучше всего, просто возвращайте задаток назад, без всяких "двойных" и каждый остается при своем. По крайне мере, ничего не потеряете.
5
0
372/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:37
Спасибо за мнение!
0
0
18/50 000
Уважаемый, а Вы уверены, что правильно оценили ситуацию с налогами?
По ДДУ и не единственному жилью - 5 лет с даты полной оплаты по ДДУ, а не с даты регистрации права.
По ДДУ и не единственному жилью - 5 лет с даты полной оплаты по ДДУ, а не с даты регистрации права.
9
0
173/50 000
0/50 000
Евгений
23 ноября 2023, 01:37
Да, Арман, оценка налогов правильная.
0
0
37/50 000
Сейчас обсуждают
про счета типа С
У дарителя не будет, у одаряемого будет: 13% для объектов до 2,4 млн рублей; - 15% на сумму превышения.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Так вот, коллега! Анализировать налоговые последствия предстоящей сделки следует до того, как начинать юридически значимые действия. Особенно такие, как принятие задатка в крупном размере. Или хотя бы не называться коллегой...