Рынок недвижимости демонстрирует рекордные темпы продаж, цены растут. А вот ставки на банковские депозиты снизились до уровня, когда уже нет никакого смысла держать накопления в банке. Поэтому люди переводят свои накопления в самый надежный вид инвестиций — недвижимость.

Что выгоднее: купить и быстро перепродать или сдавать в аренду?

В условиях мягкой кредитной политики, низкой ключевой ставки Центробанка и низких ставок по ипотеке снижение цены квадратного метра маловероятно. Поэтому вкладывать средства в недвижимость сейчас действительно выгодно, отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

Какую стратегию выбрать — покупать квадратные метры для того, чтобы быстро перепродать, или же под аренду? Допустимы оба варианта, считает эксперт. Все зависит от того, каким средствами вы располагаете. Если у вас есть определенная сумма, вы видите, что сейчас на рынке от старта продаж до завершения строительства квартира дорожает на 20%, знаете локации, где снижается объем предложения, почему бы не войти в проект?

Если ваша цель — вернуть инвестиции максимально быстро, нужно смотреть панельные дома, если вы готовы подождать три — три с половиной года — монолитные, но следует учитывать, что во втором случае выше порог входа.

«Сдача квартиры в аренду — тоже рабочая схема, — подчеркивает Алексей Попов. — Пандемия показала, что рынок аренды быстро падает, но и восстанавливается быстро. И арендная плата, которую вы будете получать, все равно выше процентов банковских депозитов. Кроме того, если у вас изменятся жизненные обстоятельства, вы всегда при необходимости сможете сами переехать в квартиру, которую сдавали, либо перепродать ее».

Банковские вклады сейчас дают не более 4% годовых — такие цифры приводит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, и уточняет, что, вкладываясь в новостройку на начальном этапе до окончания строительства, реально получить в среднем 20–25%.

Инвестируя в недвижимость, следует учесть и определенные риски. Так, если на первичном рынке действует программа льготной ипотеки, на вторичном рынке ее нет. Поэтому продать квартиру по такой цене, как сейчас продаются квартиры у застройщика, иногда удастся, иногда — нет, предупреждает Алексей Попов.

Предположим, рассчитывая на быстрый возврат инвестиций на вторичном рынке, вы приобрели квартиру в панельном доме за 6 млн рублей, выставили на продажу по окончании строительства за 8 млн рублей — по такой же цене, как реализует застройщик. Но на вторичном рынке нет ипотеки под 6,5%, с помощью которой покупатель купит квартиру у застройщика, поэтому вам придется договариваться и, не исключено, уступать в цене.

Москва или Подмосковье? А может быть, Сочи?

Если выбор между столицей и Подмосковьем, с точки зрения аренды проще будет сдать московский проект, полагает Ольга Тумайкина.

Алексей Попов рекомендует: выбирая квартиру для инвестирования в Москве, смотрите, где будут строиться новые станции метро, особенно радиальные. В Подмосковье разумно обратить внимание на новостройки и квартиры на вторичном рынке рядом со строящимися или планируемыми к строительству станциями МЦД — до 2025 года будет запущено еще три направления. Сейчас там не очень высокий порог входа. Если квартира расположена в шаговой доступности от метро, при сдаче ее в аренду получится поставить московский ценник.

Выбирая проекты для инвестиций в Санкт-Петербурге, Алексей Попов рекомендует искать локации, где завершается строительство крупных жилых комплексов и не будут вводиться новые очереди.

Что касается курортной недвижимости, по мнению специалистов, Сочи, Крым — сложные рынки. Если в Москве и Санкт-Петербурге 95%+ продаж осуществляется по ДДУ, то на юге многие объекты продаются по иным схемам, есть риски увеличения сроков строительства плюс непрозрачные истории застройщиков. Придется разбираться и с тем, что будет строиться рядом, так как огромное значение имеет вид на море.

Квартира, студия, магазин?

Наиболее ликвидными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 50 кв. м, рассказала Ольга Тумайкина. Она считает, что выгоднее вкладываться в проекты комфорт-класса — такое жилье конкурентоспособное и удобное. Сдать «бабушкин вариант» становится все труднее. В бизнес-классе более высокий порог входа. Эксперты рекомендуют вариант войти на стадии листа ожидания, а потом на этапе строительства перепродать.

Что касается студий, лучше выбирать те предложения, где удастся организовать полноценное жилое пространство — помещение от 29, а лучше от 32 кв. м, так как на меньшей площади жить некомфортно — как будущим покупателям, так и арендаторам. К тому же не все остались довольны после проведения в микростудиях карантина, напоминает Алексей Попов.

«А вот комнаты можно покупать, только если вы юрист, — предостерегает руководитель Аналитического центра Циан. — В противном случае — это самая маленькая площадь с самыми большими проблемами. Коммунальных квартир в Москве — всего 2,5–3% жилого фонда. Коммуналки в центре, комнаты в которых могли бы пользоваться спросом, расселены еще первым поколением риэлторов. Большая часть коммуналок — в спальных районах (Кузьминки, Текстильщики), а это не самые привлекательные для инвестирования районы».

Неплохим способом инвестиций эксперты называют коммерческую недвижимость. Люди стали меньше перемещаться по городу, больше времени проводить в своих районах, поэтому потребность для размещения объектов инфраструктуры растет. Но, говорит Алексей Попов, инвестиции в коммерческую недвижимость — более сложная история: нужен пешеходный трафик, визуальная доступность, подъезд грузового транспорта, электрическая мощность, место для вывесок и т. д. Если у вас есть знания в этой области, то стоит попробовать, если нет — без консультанта не обойтись.

Ольга Тумайкина указывает, что с точки зрения сроков окупаемости инвестиции в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в квартиры и апартаменты, но это более затратно с точки зрения как ресурсов, так и средств. Минимальный бюджет входа в коммерческую недвижимость — 10 млн рублей. Но за такие деньги не все помещения будут ликвидными.

Что покупателю грусть, то инвестору — повод для оптимизма

Участников вебинара интересовал вопрос, не останутся ли инвесторы у разбитого корыта через пару лет, когда после окончания действия льготной ипотеки наступит спад, а цены на жилье пойдут вниз? По мнению экспертов, при мягкой кредитной политике и на фоне низкой ключевой ставки цены на недвижимость всегда растут. Поэтому предпосылок к их снижению ждать не приходится. Учитывая низкую обеспеченность жильем Московского региона (20–22 кв. м на человека), мечтать о том, что цены пойдут вниз, увы, также не стоит.

Для покупателя это грустный прогноз, а для инвестора — вполне оптимистичный: купив квартиру сегодня, завтра он будет получать стабильный доход от аренды, превышающий проценты по банковским депозитам.

Если инвестор через несколько лет решит продать квартиру, ее стоимость значительно вырастет. Главное — правильно выбрать объект для инвестирования.